Evolución del precio de la vivienda hasta 2027. - Alejandro Meraviglia
La sociedad de gestión de activos procedentes de la reestructuración bancaria (Sareb), el llamado banco malo que debe comenzar su andadura con el mes de diciembre, demolerá parte de las promociones inmobiliarias que compre a las entidades financieras que han recibido ayudas. Así consta en el plan de negocio con el que el FROB está tratando de captar inversores para la sociedad y al que ha tenido acceso CincoDías.
Los derribos se iniciarían a partir de 2016, el cuarto año de los 15 de vida que se han planificado para la sociedad. Será entonces cuando Sareb comience a gestionar a fondo las promociones a medio desarrollar que herede de la banca. Hasta ese momento, según detalla el plan de negocio, los esfuerzos estarán focalizados en la vivienda terminada.
El documento, distribuido entre la gran banca española y algunos fondos de inversión internacionales, se fundamenta únicamente sobre los 43.964 millones de euros -a precio de traspaso- en activos procedentes de las entidades ya nacionalizadas (Bankia, Catalunya Caixa, Novagalicia y Banco de Valencia), obviando los 15.000 millones adicionales que se espera que aporten el resto de entidades con problemas. Se trata, pues, de un universo de unas 89.000 viviendas y 13 millones de metros cuadrados de suelo.
La detallada hoja de ruta que contiene explica que durante los primeros seis a 18 meses, la comercialización estará centrada en los inmuebles terminados más líquidos, "sobre todo de segunda mano", situados en las provincias con mayor demanda.
Esperar para vender
"Sareb segmentará y priorizará" sus activos adjudicados para decidir "si se debe vender, invertir en él o mantenerlo en espera de mejores condiciones de mercado", expone el documento, que matiza que la sociedad no tiene fines "especulativos" y que "solo retendrá los activos líquidos con el fin de igualar el ritmo de absorción en un submercado y así evitar un impacto adverso en el mercado". Una de las preocupaciones fundamentales, esta última, de la llamada banca sana, llamada a invertir en la sociedad a la par que compite con ella al vender su propio stock inmobiliario.
Así, establece, los pisos acabados "se venderán -en carteras de activos o de forma individual, según corresponda- o se alquilará si esa es la estrategia más viable comercialmente". Una apuesta en firme la del alquiler que arrojará unos ingresos de 97 millones el primer año y acumulará un saldo de 1.412 millones de euros en los tres lustros de vida de Sareb.
A partir del año y medio de su puesta en marcha, el banco malo tratará de ir dando salida a la vivienda situada en zonas con "exceso de oferta" al mismo tiempo que promueve la venta de terrenos con planes de mercado en áreas donde haya poca oferta.
En cuanto a las promociones "inacabadas, o bien pueden ser vendidas tal cual o completadas si el planteamiento de negocio para hacerlo es suficientemente robusto", apunta la presentación, agregando que la sociedad podrá "invertir directamente" en su desarrollo o sellar "joint ventures" con otras empresas del sector.
Esta vía se abrirá a partir del cuarto año, en 2016. Entonces, "Sareb también tendrá en cuenta, en algunos casos, la demolición de inmuebles parcialmente construidos si esto mejora su posición". Una práctica que ya ha empezado a aplicar este año el banco malo irlandés.
El plan de negocio de Sareb estima, de hecho, que el coste de derribo ascenderá a 12 euros por metro cúbico frente a los 900 euros por metro cúbico que supondrá su desarrollo, más la inflación.
El turno de los solares situados en "zonas secundarias", un mercado prácticamente inexistente hoy por hoy, comenzará entre el tercer y quinto año, en el caso de los que ya cuenten con licencias de urbanismo y más tarde, a partir de sexto año en el caso de que no dispongan de ella. También ahí se valorará la venta de participaciones en promotoras. La inversión directa en el desarrollo de suelos o la firma de acuerdos con empresas que la lleven a cabo también está contemplada.
Se priorizará la "dación en pago" en los créditos fallidos a promotores
La cartera de créditos a promotores supondrá dos tercios de la carga de activos tóxicos que pasará de las entidades con problemas al banco malo. Su gestión es, por tanto, una de las claves fundamentales para lograr el éxito de Sareb. El plan de negocio con el que el FROB está tratando de captar a inversores establece un guión de procedimientos a aplicar en función del tipo de préstamo que se esté manejando. En el caso de los créditos ya fallidos, el documento establece que se actuará para "maximizar el canje de deuda por activos", aclarando que se habla de "dación en pago" (entrega del inmueble como única condición para saldar la deuda) "con el fin de reducir al mínimo los costes judiciales de ejecución hipotecaria".
La premisa es que los pisos se revalorizarán un 30% en tres lustros
Buena parte de la estrategia presentada para promocionar el banco malo se basa en la estimación de que, aunque el precio de la vivienda seguirá cayendo dos años más (un 2,8% en 2013 y un 1,5% en 2014) seguidos de dos ejercicios de congelación, los inmuebles terminados empezarán a revalorizarse a un ritmo del 3% anual desde 2017. La proyección indica que durante los próximos 15 años en que operará Sareb, la vivienda subirá un 28,7%. El precio de las promociones en curso, que caerían un 7,7% el próximo año y un 3,3% en 2014, subiría un 22% para 2027 frente a su valoración actual. Incluso el suelo, urbanizable o no, subirá un 2,5% anual desde 2017 según el FROB, hasta acumular un alza del 11%.
Refinanciar créditos pero sin conceder nuevos fondos
En el caso de los denominados "créditos sanos" que se traspasen a Sareb, el plan de negocio recoge que se busque "maximizar la rentabilidad, siendo necesario en algunos casos, participar en la reestructuración financiera del deudor" lo que podría conllevar modificaciones en las condiciones del préstamo o "prorrogas" en la devolución de la deuda. La sociedad eso sí "no otorgará nuevos fondos" para las empresas ya que pese a su sobre nombre, el banco malo no será una entidad financiera. La comercialización de las carteras de crédito está prevista que empiece a funcionar a partir del año y medio de vida de Sareb.
Fuente: Diario Cinco Días
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