Atrás quedaron aquellos años del mercado inmobiliario en los que reinaba la especulación, el crecimiento desordenado y los altos precios. Algunos dicen que esta crisis ha llegado para poner orden, en este caso, a un sector que ha caído como una losa, que está sufriendo una gran transformación y que debe volver a sus orígenes.
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Jordi Toboso, director de Jones Lang La Salle en Cataluña, asegura que el mercado inmobiliario "ha sufrido grandes cambios debido a la situación totalmente nueva creada por la crisis económica" que ha provocado el desplome en cadena de todas las estadísticas que rodean al sector.
"Los modelos y formas de actuar de antaño han quedado obsoletos y, por tanto, será necesario readaptarse a las nuevas circunstancias de la realidad económica", detallan en Jones Lang La Salle. Y es que "ha cambiado el propio mercado y sus reglas de juego", como destacan desde Tinsa y explican desde CBRE, Jones Lang LaSalle, Aguirre Newman, Sociedad de Tasación y Cushman&Wakefield a Expansión.com.
1. Inversores más exigentes
A diferencia de otras crisis previas, la actual afecta al sistema financiero y al sistema productivo y económico del país, al mismo tiempo que "ha originado una situación que ha afectado simultáneamente tanto al mercado de ocupación, como al mercado de inversión, que a la falta de financiación no puede acometer la compra de activos, aunque en algunos mercados ya se haya producido un reajuste suficiente en términos de repercusión", explica Patricio Palomar, director de research de CBRE.
A diferencia de otras crisis previas, la actual afecta al sistema financiero y al sistema productivo y económico del país, al mismo tiempo que "ha originado una situación que ha afectado simultáneamente tanto al mercado de ocupación, como al mercado de inversión, que a la falta de financiación no puede acometer la compra de activos, aunque en algunos mercados ya se haya producido un reajuste suficiente en términos de repercusión", explica Patricio Palomar, director de research de CBRE.
Esto ha desembocado en un mercado "polarizado", y unos inversores "mucho más exigentes en cuanto a la evaluación de la viabilidad de los proyectos en desarrollo y de los activos en funcionamiento", dicen en CBRE.
En definitiva, "se ha roto el concepto de que el sector inmobiliario era un sector en que siempre todo iría para arriba y ha provocado un análisis más selecto a la hora de planificar nuevos proyectos", puntualiza Jordi Toboso, director de Jones Lang La Salle en Cataluña.
2. Profesionalización versus especulación
La euforia económica entre 2000 y 2006 se tradujo en una actividad compradora frenética en el mercado inmobiliario "amparada en la idea de que los pisos nunca bajan (que se había instalado en el ideario colectivo a partir de la experiencia acumulada históricamente)", relata César Hernández, director del departamento de Explotación de BBDDI de Sociedad de Tasación.
La euforia económica entre 2000 y 2006 se tradujo en una actividad compradora frenética en el mercado inmobiliario "amparada en la idea de que los pisos nunca bajan (que se había instalado en el ideario colectivo a partir de la experiencia acumulada históricamente)", relata César Hernández, director del departamento de Explotación de BBDDI de Sociedad de Tasación.
Por aquel entonces "las altas tasas de rendimiento (similares, e incluso superiores en algunos momentos a las de la bolsa), unidas a la presumiblemente baja volatilidad de la inversión, atrajeron hacia el mercado inmobiliario a agentes con criterios claramente especulativos, que hasta entonces habían tenido baja incidencia en el sector", apuntan en Sociedad de Tasación.
Para Patricio Palomar, de CBRE, "los diferentes actores situados en eslabones intermedios de la cadena de valor del sector han sufrido mucha tensión, y fruto de ello la industria ha experimentado una mayor profesionalización". "Los requerimientos actuales de los desarrolladores e inversores son muy altos, y ya no vale cualquier agente para intermediar en una operación. Ahora, para poder llevar a buen fin una transacción es fundamental ofrecer un servicio integral, con alcances que van desde la información detallada de la situación del mercado en general y de la zona de influencia en particular, a la ayuda en la modelización del rendimiento futuro que tendrá el activo o el asesoramiento en la búsqueda de financiación", indica Palomar.
Además, la mentalidad del promotor, acostumbrado a las épocas de crecimientos económicos importantes, ha cambiado. "La prueba es que los proyectos especulativos, como sabemos, están prácticamente parados, salvo alguna excepción", destaca Jordi Toboso, de Jones Lang La Salle.
Este experto pronostica que no aparecerán nuevos edificios de oficinas, al menos, en los próximos dos años y señala que solo se construirán aquellos proyectos que previamente tengan compromisos reales de ser adquiridos o alquilados por clientes. Algo "impensable antes de la crisis, que se consideraba el sector inmobiliario, un buen sector para invertir, dado que los precios iban subiendo año a año y por tanto las rentabilidades eran cada vez más crecientes", según Toboso.
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3. ¿Banco o inmobiliaria?
Álvaro J. Martín Ropero, director general comercial de Tinsa mantiene que, a diferencia de la anterior crisis experimentada en el mercado español, en esta ocasión se han visto afectados todos los principales actores: promotores, compradores y entidades financieras. "La situación actual presenta nuevos actores y nuevas reglas de juego. Las gestoras de inmuebles pertenecientes a las entidades financieras son las grandes protagonistas del mercado, relegando al promotor tradicional a un segundo plano e incluso al vendedor particular. Como en cualquier crisis, los promotores 'oportunistas' ya no existen", recalca Martín Ropero.
Álvaro J. Martín Ropero, director general comercial de Tinsa mantiene que, a diferencia de la anterior crisis experimentada en el mercado español, en esta ocasión se han visto afectados todos los principales actores: promotores, compradores y entidades financieras. "La situación actual presenta nuevos actores y nuevas reglas de juego. Las gestoras de inmuebles pertenecientes a las entidades financieras son las grandes protagonistas del mercado, relegando al promotor tradicional a un segundo plano e incluso al vendedor particular. Como en cualquier crisis, los promotores 'oportunistas' ya no existen", recalca Martín Ropero.
Con este cambio de roles y actores "los que antes solo financiaban, ahora se han convertido en los mayores tenedores de edificios y suelos, a la vez que han ido desapareciendo las grandes promotoras tradicionales, y si no han desaparecido, están participadas y controladas por los banco", manifiesta Toboso, de Jones Lang.
"Estamos pasado de un mercado formado por miles de empresas inmobiliarias, a tener una de las inmobiliarias más grandes del mundo: Sareb", explica Ángel Serrano, director general de Negocios de Aguirre Newman, que considera que el mercado inmobiliario está sufriendo una tremenda transformación. De ahí que "los departamentos de riesgos de las entidades financieras deberán de tener en el futuro un mayor contacto con el mercado real inmobiliario", mantiene.
4. Financiación restrictiva
Para el director de Jones Lang La Salle en Cataluña uno de los cambios más importantes experimentados es y será el tema de la financiación de proyectos. "Las entidades financieras ya han cambiado los parámetros de financiación para nuevos proyectos inmobiliarios. Quedaron atrás los porcentajes de apalancamiento y los requisitos necesarios para el mismo. La crisis ha llevado a actuar de forma más restrictiva y selectiva a la hora de adjudicar financiación a los nuevos proyectos".
Para el director de Jones Lang La Salle en Cataluña uno de los cambios más importantes experimentados es y será el tema de la financiación de proyectos. "Las entidades financieras ya han cambiado los parámetros de financiación para nuevos proyectos inmobiliarios. Quedaron atrás los porcentajes de apalancamiento y los requisitos necesarios para el mismo. La crisis ha llevado a actuar de forma más restrictiva y selectiva a la hora de adjudicar financiación a los nuevos proyectos".
La financiación, más recursos propios y mayor recursos a activos, puede ser el final de lo conocido como "non recourse loans", explican Roger Cooke, consejero delegado de C&W en España y Oriol Barrachina, socio director de la misma consultora inmobiliaria en Barcelona.
5. Menor precio... y menor demanda
Otra de las situaciones que ha provocado la crisis es el "descenso importante de los precios de los activos, que están siendo estudiados por fondos oportunistas aunque hasta ahora aún no se han decidido a invertir, dadas las perspectivas de que aún puedan seguir bajando estos precios en lo que va de año. Son fondos que en otra época, no habrían aparecido en nuestro país", indica Jordi Toboso, de Jones Lang La Salle.
Otra de las situaciones que ha provocado la crisis es el "descenso importante de los precios de los activos, que están siendo estudiados por fondos oportunistas aunque hasta ahora aún no se han decidido a invertir, dadas las perspectivas de que aún puedan seguir bajando estos precios en lo que va de año. Son fondos que en otra época, no habrían aparecido en nuestro país", indica Jordi Toboso, de Jones Lang La Salle.
"Durante el período 2000-2007 los precios sufrieron una fuerte tendencia al alza (de 1.331 €/m2 en 2000 hasta 2.905 €/m2 en 2007), a un ritmo que prácticamente doblaba el de años anteriores. Los visados de viviendas terminadas anualmente pasaron de 360.000 a 630.000 viviendas/año, un exceso de producción que en 2007 empezó a experimentar dificultades para su absorción", detalla César Hernández, de Sociedad Tasación.
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La inversión del ciclo económico iniciada en 2007 comprometió gravemente la colocación del parque inmobiliario vacante, "con la consiguiente ejecución de créditos hipotecarios impagados tanto entre los profesionales del sector como en familias incapaces de satisfacer las cuotas de su hipoteca», explican en Sociedad de Tasación. Así pues, pese a la bajada de precios experimentada desde 2008 (alrededor del 30% en términos reales), no se reduce la oferta y, en cambio, se mantiene la tendencia descendente de la demanda. «Ello añade nuevos factores de incertidumbre en cuanto a la posibilidad de recuperación del sector", concluye Hernández.
Y esto supondrá que tras esta crisis, "ya nadie podrá decir que la vivienda nunca baja y ello impulsará el mercado del alquiler, acercándonos a tasas de países de nuestro entorno", apunta Angel Serrano, de Aguirre Newman.
6. Vuelta a empezar
Según Álvaro J. Martín Ropero, de Tinsa es muy probable que el sector inmobiliario continúe a futuro moviéndose según los fundamentos que tradicionalmente han regido la actividad inmobiliaria: "necesidad de mayor inversión por parte del promotor, menor apalancamiento en las operaciones y mayor rigidez a la hora de prestar dinero por parte de las entidades financieras, con un análisis profundo de las operaciones".
Según Álvaro J. Martín Ropero, de Tinsa es muy probable que el sector inmobiliario continúe a futuro moviéndose según los fundamentos que tradicionalmente han regido la actividad inmobiliaria: "necesidad de mayor inversión por parte del promotor, menor apalancamiento en las operaciones y mayor rigidez a la hora de prestar dinero por parte de las entidades financieras, con un análisis profundo de las operaciones".
Su opinión coincide con la de los expertos de C&W, que aseguran que el mercado inmobiliario ha vuelto a sus orígenes, a la base. "Se analizan los activos por lo que son y no por lo que podrían ser o parecer. Por sus variables fundamentales, características de producto, ubicación, seguridad y calidad el ingreso y no tanto por lo que nos gustaría que fueran". Sin duda, "este cambio en el mundo inmobiliario será diferente durante unos cuantos años" indican.
Fuente: ABC
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