El coste final de una casa no sólo responde por lo que se ve, también por lo que no se ve. Es decir, incluye el pago de un carrusel de impuestos que gravan todo el proceso de su construcción y de su transacción. En total, según los cálculos de la Asociación de Promotores Constructores de España (APCE), hasta el 22,18% del precio total de una vivienda nueva corresponde a múltiples tributos directos que se abonan a las diferentes administraciones por el promotor, el constructor y el comprador.
En contra de la percepción de que la fiscalidad que soporta la vivienda se limita al IVA y a las tasas notariales y registrales al cerrar la compraventa, la realidad es muy diferente. Todo el ciclo de producción y construcción de un piso, desde que el promotor adquiere el suelo hasta que vende la vivienda, está envuelto en una maraña de impuestos y tasas que va inflando su coste. Los municipios, comunidades y Estado van nutriendo sus arcas de este dinero.
'Lo óptimo sería intentar quitar, limar o reordenar algunos gravámenes'
Con este dato del 22% de presión fiscal a la vivienda sobre la mesa, el presidente de la APCE, José Manuel Galindo, justifica el alto valor de la vivienda. "Los ciudadanos deben saber que el mercado inmobiliario padece esta carga y si no fuera así la vivienda podría ser más barata", afirma, al tiempo que admite que "el sistema tributario es necesario". "Si se quiere que los pisos cuesten menos y la demanda aumente y con ella la actividad económica", prosigue, "lo óptimo sería intentar quitar, limar o reordenar algunos impuestos".
Cargas incoherentes
Galindo no entiende por qué se sube el valor catastral de los inmuebles, lo que lleva a pagar mayores plusvalías, cuando estos cuestan menos. Aunque el ejemplo más claro de esta contraria fiscalidad lo pone al hablar del Impuesto de Bienes Inmuebles (IBI) que un promotor debe pagar por su el stock de pisos en venta. "Esto es como si a los coches nuevos que se almacenan en las campas se cobrara el impuesto de circulación. Pues a los promotores se exige un IBI por las viviendas que no se han vendido y no están en uso", declara.
El presidente de la APCE también explica lo incoherente que resulta el momento en el que se abona Impuesto sobre Construcciones, Instalaciones y Obras (ICIO), que debe liquidarse antes de empezar a construir, nada más solicitarse la licencia de obra. "Evidentemente, tras obtenerse esta licencia hay que encontrar financiación. ¿Y si este crédito no se consigue? Entonces, no se construye y, por lo tanto, el ICIO se pierde", señala. Asimismo, Galindo califica de «desorbitadas» tasas como la de la ocupación de vías (colocación de casetas o de puntales de obra).
Los promotores abogan por 'una tributación independientemente de la situación económica'
Esta realidad fiscal, según Galindo, "debe ser valorada y tenida en cuenta por todos". Incide en que viene delboom, cuando "las administraciones aprovecharon para incrementarla". Por ello, aboga por "una tributación estable independientemente de la situación económica".
Y si el porcentaje del 22% estimado por la APCE parece elevado, aún se estiraría más si se tuviera en cuenta otros desembolsos tributarios que no se aplican directamente a la vivienda como son elImpuesto de Actividades Económicas (IAE), el de Sociedades, el de Patrimonio, las retenciones en el IRPF y las cotizaciones a la Seguridad Social que los promotores tienen que asumir. Carolina Roca, directora general del Grupo Roca, sumando estos conceptos, habla de una presión fiscal a la vivienda de casi del 30%.
Esta promotora lamenta que el ciudadano suela pensar que la tributación es sólo el 10% de IVA, cuando por el camino se ha ido incorporando mucha más fiscalidad. "El proceso productivo", añade,"está muy gravado porque todas las administraciones aprovecharon la bonanza, cuando todo se vendía, para sacar beneficio". Por ello, apuesta por una fiscalidad "más compacta" y relacionada con la evolución del precio de la vivienda. "Si en su momento se dio una escalada tributaria al ritmo de los precios, ahora debería bajarse en la misma proporción", comenta.
'Esta presión no tiene sentido en los tiempos que corren. Quizá para las casas de lujo'
Roca especifica que su postura, y la de la mayoría de promotores, es la de hacer una vivienda sostenible económicamente. "Si para levantar pisos más baratos tenemos que contener costes de producción hay que colaborar todos, tanto los profesionales como las administraciones", dice. "Ahora", prosigue, "es el momento de gravar el inmobiliario al mínimo". "Ese 30% de presión fiscal no tiene sentido en los tiempos que corren", denuncia. Al menos, como remarca, en las viviendas tipo. "Otra historia son las casas de lujo", puntualiza.
Como indica la directora general del Grupo Roca, los promotores llevan mucho tiempo denunciado esta situación y solicitando una reducción de costes en todos los niveles, siendo la fiscalidad uno de los más importantes. "Hemos convertido la vivienda en un bien tan caro de producir que resulta casi imposible que las rentas medias y bajas puedan acceder a ella. No tiene lógica y las administraciones lo saben, pero como son las que más ganan...", critica Roca.
Y no sólo los promotores defienden una mejor tributación para la vivienda, también expertos independientes como Juan Enrique Varona, catedrático de Derecho Financiero y Tributario de la Universidad de Cantabria. "Convendría dispensar un especial trato a la vivienda habitual, que soporta una fiscalidad muy elevada, ya sea en régimen de propiedad o de alquiler», aconseja. En este punto, reclama "una simplificación del sistema fiscal y el fomento del arrendamiento con medidas para dinamizar esta figura".
'Hay que rebajar impuestos que rozar tasas casi confiscatorias'
Varona admite que para mantener el estado social de derecho es necesario recaudar, pero el incremento de impuestos no es la solución. Apunta cómo en 2007 se recaudaba un 41% del Producto Interior Bruto (PIB) y ahora, con una mayor presión fiscal, este porcentaje reduce al 37%. Por ello, el director del libro La Fiscalidad de la Vivienda en España recomienda "rebajar impuestos que rozar tasas casi confiscatorias".
María Luisa González-Cuéllar, profesora de Derecho Financiero y Tributario de la Universidad Carlos III de Madrid, comparte la opinión de Varona y aporta un novedoso punto de vista: la inversión. "Los bienes inmuebles están peor tratados fiscalmente que los muebles. Comprar una casa tiene una tributación más desfavorable que, por ejemplo, adquirir una acción en Bolsa", argumenta. González-Cuéllar escenifica el desventajoso trato a la vivienda desde su construcción a su transmisión pasando por la tenencia y la explotación vía arrendamiento enumerando la multitud de gravámenes que la rodean: IVA, ITP, AJD, IBI, IRPF, Sociedades, Patrimonio, plusvalías, licencias, Sucesiones, etc.
A contracorriente
Otra visión es la que ofrece el consultor inmobiliario José Luis Ruiz Bartolomé. Éste explica que los impuestos, como instrumentos para intervenir y moderar mercados como el inmobiliario, tienen que ser contracíclicos. "En España se hace justo lo contrario", declara. Defiende que "en tiempos de bonanza proceden gravámenes altos para refrenar la demanda y en periodos de vacas flacas se necesitan impuestos bajos para impulsarla".
'La experiencia muestra cómo con impuestos más bajos, la economía va mejor'
Por el momento, estas reivindicaciones de los expertos no tienen eco en las mayoría de administraciones. Sólo la Comunidad de Madrid parece estar dispuesta aaminorar las cargas fiscales que pesan sobre la vivienda. A partir de 2014, como ya anunció su presidente, Ignacio González, el Ejecutivo madrileño rebajará el ITP, que grava la transmisión de casas de segunda mano, del 7% al 6%; y el AJD, que grava las hipotecas y viviendas nuevas, del 1% al 0,75%.
Como apunta a SU VIVIENDA el viceconsejero de Hacienda de la Comunidad de Madrid, José María Rotellar, "con la rebaja del ITP y del AJD se persigue dinamizar la actividad inmobiliaria y, por efecto multiplicador, del resto de la economía". "La experiencia muestra cómo con impuestos más bajos, la economía va mejor", señala Rotellar, que recalca que la vivienda "ha sufrido mucho con la crisis y está, sin duda, está llamada a hacer una gran aportación en la recuperación económica".
Un generador de riqueza
La actividad inmobiliaria, además de representar una importante fuente de ingresos vía impuestos directos a las arcas de las diferentes administraciones públicas, también es un generador indirecto de riqueza por el efecto trabajo. La inversión en la construcción residencial conlleva la creación de empleos (2,43 por vivienda) y sus consiguientes cotizaciones a la Seguridad Social, los pagos del IRPF sobre remuneraciones a los asalariados, el desembolso del impuesto sobre Sociedades y el ahorro en prestaciones por desempleo, entre otros factores económicos positivos. José Manuel Galindo, presidente de los promotores de España, cifra este retorno fiscal de la inversión en vivienda en el 30% haciendo referencia a un informe de la patronal de las constructoras (Seopan). Un porcentaje al que hay que sumar la recaudación del 22% en impuestos que se paga en el ciclo de la producción y de la transacción. «Sin duda, este dinero público que se produce y se ahorra por esta actividad hace que el país vaya mejor», subraya Galindo.
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