La puesta en marcha de Sareb, el comportamiento del precio de la vivienda y la llegada de nuevos inversores al mercado español marcarán el devenir del negocio inmobiliario, en un año en el que la crisis seguirá lastrando su recuperación.
Cinco años después del estallido de la burbuja inmobiliaria, 2013 se presenta como un ejercicio clave para el sector. La situación, a pesar de llevar ya un lustro de caída, no parece estabilizada y el mal comportamiento del negocio inmobiliario en 2012 hace que sean muchos los deberes pendientes para este año.
Los expertos del sector destacan los 13 desafíos que marcarán la actualidad inmobiliaria en los próximos doce meses.
Los expertos del sector destacan los 13 desafíos que marcarán la actualidad inmobiliaria en los próximos doce meses.
1. Situación de la economía y el empleo. El año ha comenzado con una relajación de la prima de riesgo y con el fantasma del rescate alejándose de la economía española. Sin embargo, mientras la percepción de los mercados internacionales parece mejorar, no lo hace igual el paro. Con unas cifras tan altas de desempleo y la incertidumbre de los que tienen aún trabajo, los expertos creen que el ritmo de compra de viviendas seguirá siendo muy lento. “El desempleo es el principal indicador, ya que tiene un doble efecto: no sólo en el que se queda en paro, sino también el miedo que genera entre los que sí tienen trabajo”, apunta Luis Corral, consejero delegado de Foro Consultores.
“El empleo y la confianza en mantenerlo es vital para el sector. Mientras no se generen puestos de trabajo, no se estabilizarán los precios de la vivienda”, asegura Juan Fernández Aceytuno, director general de Sociedad de Tasación.
2. Precios de la vivienda. Precisamente, el precio de la vivienda será otro de los puntos claves del sector inmobiliario en 2013. Según Sociedad de Tasación, el año pasado, el precio del metro cuadrado en obra nueva sufrió una caída del 6,9%, de media. Desde los máximos de 2007, este descenso es de un 24%; y de un 33% si se descuenta el efecto de la inflación.
Para este año, aún se espera una caída en los precios, principalmente en las zonas con sobreoferta. “En España, ha habido tres ciclos: uno alcista entre 1983 y 1992, otros ochos años de descenso hasta el 1999, para después volver al boom que duró hasta el 2007”, señala Aceytuno. “Siguiendo estos ciclos, en 2015, llegaríamos al suelo, aunque antes habrá precios sostenibles y de equilibrio”, agrega.
Para este año, aún se espera una caída en los precios, principalmente en las zonas con sobreoferta. “En España, ha habido tres ciclos: uno alcista entre 1983 y 1992, otros ochos años de descenso hasta el 1999, para después volver al boom que duró hasta el 2007”, señala Aceytuno. “Siguiendo estos ciclos, en 2015, llegaríamos al suelo, aunque antes habrá precios sostenibles y de equilibrio”, agrega.
3.Fin de la deducción fiscal y subida del IVA. La mayoría de los agentes del sector cree que hay margen de bajada de precios, no sólo porque apenas se ha absorbido la mitad de la subida que experimentó el precio de la vivienda durante el boom de la pasada década, sino también por el impacto del fin de las ayudas a la compra de inmuebles y la subida del IVA del 4% al 10%. “Las cifras de ventas en el primer trimestre de 2013 serán muy negativas debido a ambas medidas”, señala Ángel Serrano, de Aguirre Newman. En la misma línea se expresa Fernández Aceytuno, que cree que los cambios fiscales ejercerán una “presión directa” sobre los precios de la vivienda.
4. Sareb. La puesta en marcha del banco malo, o Sareb, es una de las novedades más esperadas para 2013. “Ha creado muchas expectativas. Su reto será dar respuestas de forma profesional”, señala Luis Martín, director de BNP Paribas Real Estate.
La mayoría de los expertos cree que las consecuencias de la creación de la mayor inmobiliaria de Europa se verán a largo plazo. “La estrategia comercial de Sareb marcará la evolución de los precios, pero a largo plazo y no a corto, ya que venderá los inmuebles a través de paquetes a inversores y éstos los venderán posteriormente”, explica el director de Sociedad de Tasación.
5. Socimis. A finales de 2012, se aprobó la Reforma de la Ley 11/2009 que regula las Sociedades Anónimas Cotizadas de Inversión en el Mercado Inmobiliario (Socimis). Estos vehículos, creados en 2009 a semejanza de los Reits anglosajones, tienen como objetivo fomentar el mercado del alquiler ofreciendo a sus inversores ventajas fiscales. “Gracias a la reforma, la estructura de las Socimis es muy atractiva para establecer una sociedad tenedora de activos”, asegura Luis Martín.
De hecho, 25 días después de su publicación en el BOE, el grupo propietario de Money Gram y Madrid Visión –controlado por la familia Pavón Olid– ya ha comenzado los trámites para poner en marcha la primera Socimi en España.
6. ‘Stock’ e inicio de nuevas promociones. Según las estimaciones de Sociedad de Tasación, en 2012, se iniciaron tan sólo 46.000 viviendas en todo el mercado español. La cifra responde al stock que desde 2007 arrastra el mercado residencial, que podría superar en la actualidad el millón de unidades.
Los expertos del sector creen que este año se iniciará un número algo superior de viviendas, ya que, aunque en algunas localidades, sobre todo en costa, existe abundante oferta; en otras ciudades, hay demanda sin respuesta. “Hay algunos promotores que están ya mirando suelos en zonas prime e, incluso, algunas otras menos céntricas donde no hay apenas suelos finalistas”, asegura Luis Martín.
Los expertos del sector creen que este año se iniciará un número algo superior de viviendas, ya que, aunque en algunas localidades, sobre todo en costa, existe abundante oferta; en otras ciudades, hay demanda sin respuesta. “Hay algunos promotores que están ya mirando suelos en zonas prime e, incluso, algunas otras menos céntricas donde no hay apenas suelos finalistas”, asegura Luis Martín.
7. Acceso a la financiación. Tras un 2012 con serias restricciones a la financiación inmobiliaria, los expertos auguran menos trabas para este año, gracias a la reforma del sistema financiero. “Sareb se crea como la mejor forma de ejecutar el saneamiento de la banca española. Financiándose las entidades cada vez con más normalidad, éstas deberían trasladar esa normalidad a las familias y a las empresas y, por tanto, facilitar las transacciones entre particulares, ahora muy perjudicadas por las dificultades de obtener financiación hipotecaria”, asegura Corral.
8. Tipos de interés. El comportamiento del principal indicador de las hipotecas, el euribor, se encuentra “en mínimos históricos”. Esto permite dar un respiro a los hipotecados pero, en cambio, no fomenta pedir nuevos préstamos, cuyas condiciones son peores.
9. El futuro de las grandes inmobiliarias. Las principales compañías promotoras se enfrentan este 2013 a nuevas negociaciones con sus entidades acreedoras, al haber perdido valor sus activos pero manteniéndose sus millonarias deudas.
En el sector creen que muchas de estas sociedades acabarán absorbidas por las carteras inmobiliarias de las propias entidades financieras o en Sareb.
En el sector creen que muchas de estas sociedades acabarán absorbidas por las carteras inmobiliarias de las propias entidades financieras o en Sareb.
10. Llegada de nuevos inversores al mercado. La creación de Sareb y las reformas del Gobierno animarán a muchos inversores a desembarcar en España, tras años esperando oportunidades en este mercado. “Sabemos que los inversores están aquí mirando inmuebles. Hay fondos oportunistas que esperarán más en busca de la ganga, y otros de carácter más financiero o inmobiliario que esperarán menos”, dice Aceytuno. De momento, algunos fondos internacionales como Sambil y Autonomy ya se han adelantado comprando inmuebles en las últimas semanas de 2012.
11. Ley del Suelo. La normativa urbanística es otro de los deberes pendientes que se abordarán en 2013. El Gobierno pretende modificar la Ley del Suelo para cambiar el régimen de valoraciones y eliminar cargas administrativas, que lastran la actividad promotora y rehabilitadora.
12. Rehabilitación. La futura Ley de Rehabilitación y el consecuente desarrollo de este nicho de negocio es uno de los desafíos pendientes del mercado desde hace años y cuyo desarrollo permitirá, según los expertos, estabilizar el precio de la vivienda y aumentar la oferta de alquiler.
13. Venta de oficinas. En el mercado no residencial, el sector deberá enfrentarse a unos niveles históricamente altos de desocupación en grandes mercados, como el de oficinas de Madrid y Barcelona. Mejorar estos inmuebles y ajustarlos en precio marcará la diferencia entre los activos que encuentren comprador y los que no.
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