Los fondos de inversión oportunistas comprarán 30.000 viviendas en España

Edificio en Carabanchel adquirido por Goldman Sachs. | Sergio González

• Han comprado gestoras inmobiliarias a la banca antes de adquirirles los pisos
• El capital internacional confía en calentar el mercado y estabilizar los precios
• Quieren marcar los precios base, pero estos podrían seguir bajando

El capital internacional cree que el mercado inmobiliario español está a punto de caramelo. Desde este verano, los mayores fondos de inversión norteamericanos y europeos están tomando posiciones en el sector residencial y los nombres de Blackstone, Cerberus, H.I.G. Capital, Lone Star, TPG o Centerbridge –o las marcas bajo las que operen– ahora tan desconocidos como lo fueron hace cuatro años Anida, Servihabitat o Altamira Real Estate, se volverán familiares para los compradores en los próximos años.

"La presión por parte de los inversores oportunistas para entrar en el mercado español es alto, pues en Europa hay una cifra elevada de liquidez –unos 700.000 millones de euros– intentando colocarse", asegura Neil Livingstone, socio de Colliers Internacional.

Su objetivo es comprar viviendas al por mayor y venderlas por unidades o en pequeños lotes con un margen de hasta el 30%, según algunos analistas consultados por Su Vivienda.

El Ayuntamiento y la Comunidad de Madrid abrieron la puerta a Goldman Sachs y Blackstone en el mercado residencial

Su número aumenta por días y se estima que en torno a 50 fondos de inversión internacionales buscan que oportunidades en España. De todos ellos, apenas una decena se están interesando por el segmento residencial. Y, entre estos, hay quien opina que "tres o cuatro se convertirán en los nuevos grandes promotores españoles cuando haya que volver a construir", asegura un directivo de un fondo de inversión que está a punto de desembarcar en España.

Sus primeros movimientos están marcados por la cautela, pues en general están adquiriendo no los inmuebles de la banca, sino sus plataformas comerciales y de gestión, así como los equipos de trabajo de estas empresas. Es el primer paso, aseguran los expertos, previo a una oleada de compras que podría acabar con unas 30.000 viviendas en sus manos en cuestión de meses.

Los mercados financieros anticipan los movimientos del sector inmobiliario, más torpe y atomizado. De hecho, antes de la crisis, el mercado residencial no existía para los fondos de inversión. Se dedicaban a invertir en oficinas, edificios comerciales y naves logísticas y, los más arriesgados, en hoteles, clínicas privadas y centros de la tercera edad o de estudiantes.

Una vez que miles de viviendas cayeron en manos de la banca las cosas han cambiado. Los fondos han visto la oportunidad de entrar comprando paquetes de centenares viviendas. "Vamos a ver numerosas operaciones de compras de paquetes de 1.500 a 2.000 viviendas",asegura un experto.

Así es el aterrizaje

Será en los próximos meses cuando los fondos compren realmente los surtidos de viviendas de los bancos

Para sacarles rentabilidad, elabanico de opciones que barajan es amplio: traspasar los lotes de viviendas a inversores institucionales –inversores locales o fondos soberanos– más estables; rehabilitarlas, o destinarlas al alquiler. "Que a nadie le quepa duda de que el mercado del alquiler va a duplicar su tamaño hasta una cuota del 25% o 30%", asegura José García Montalvo, economista y profesor de la Universidad Pompeu Fabra.

Al adquirir parte o el total de las plataformas de venta, los inversores tienen ocasión de acceder a las bases de datos de los activos de la banca. "Hacer otra cosa hubiera sido como comprar a ciegas", asegura Nicolás Llari, director de Activos Bancarios de la consultora Savills.

"Ahora está por ver qué encuentran de aprovechable en las carteras de los bancos y en la Sareb", asegura Miguel Hernández, profesor del IE Business School. "A los fondos les encantaría poder comprar los activos de los bancos nacionalizados y de Sareb, pero ni siquiera estos saben aún lo que tienen en realidad", añade.

Botella y González abren la lata

Tras un primer semestre de calma y negociaciones, en agosto llegaron las dos operaciones clave: Goldman Sachs adquirió al Ivima 3.000 viviendas, por 201 millones de euros y Blackstone compró 1.860 pisos en alquiler –18 promociones– a la Empresa Municipal de la Vivienda y el Suelo de Madrid.

"Estaríamos locos si pensáramos que vamos a vender todo en dos años"

Ayer, la Comunidad de Madridanunció que pondrá a la venta otros 1.458 pisos protegidos en alquiler, 1.588 plazas de garaje, 443 trasteros y 45 locales comerciales, por un precio de salida de 64 millones de euros, una media del 21% más baratos que hace tres meses.

A propósito o no, las ventas de las dos principales administraciones madrileñas a dos primeros espadas del capital financiero mundial han desencadenado el resto de movimientos recientes. "Había expectación por ver quién daba el primer paso", afirma uno de los gestores de un fondo comprador.

Tras ellos, ya en septiembre se ha cerrado la venta de la gestora inmobiliaria de Catalunya Caixa a los fondos, Kennedy Wilson (EE UU) y Värde Partners (Suecia); Cerberus ha comprado en exclusiva durante 10 años los derechos de venta del negocio inmobiliario de Bankia, y el fondo texano TPG ha tomado el 51% de Servihabitat a La Caixa.

Sareb

La Operación Toro ha sido la primera y única cerrada por la Sareb en el segmento residencial en lo que va de año. Pero Sareb, que afirma haber vendido 2.000 viviendas a particulares, no tiene diseñada otras operaciones similares por el momento.

Esto se debe a que las casi 1.000 casas traspasadas al fondo H.I.G. Capital procedían de Bankia y la selección del lote se remonta incluso a antes de la creación del banco malo
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La información completa en el diario El Mundo
http://www.elmundo.es/elmundo/2013/09/20/suvivienda/1379662609.html

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La llegada de turistas marca un nuevo récord: 42,3 millones hasta agosto

España recibió en los primeros ocho meses del año 42,3 millones de turistas, un 4,5% más que en el mismo periodo de 2012, tras un verano récord gracias al avance de mercados como el nórdico y el ruso, y el empuje de emisores tradicionales, como el francés o el británico.

Sólo en agosto, España recibió 8,3 millones de turistas internacionales, un 7,1% más, y marcó un nuevo máximo histórico tras el registrado en julio, según la encuesta de Movimientos Turísticos en Fronteras (FRONTUR), del Ministerio de Industria, Energía y Turismo.

El mercado francés es el que mayor número de turistas aporta al crecimiento de agosto, cerca de 153.000 más, mientras que Rusia es la que registra la mayor subida porcentual, un 30,8%.

El Reino Unido, Alemania y los países nórdicos también presentaron subidas notables en agosto, del 6,8%, del 13,5% y del 18,9%, respectivamente. Italia, por su parte, aminoró la tendencia de retroceso de meses anteriores.

Cataluña lidera las subidas

Por comunidades, Cataluña acaparó en agosto el 27,1% de las llegadas y registró el mayor crecimiento del mes, un 12,3%, siendo los mercados francés y ruso los que más contribuyeron al crecimiento del mes.

Las Islas Baleares aglutinaron el 24,9% de las llegadas y mostraron un crecimiento del 10,6%, impulsado fundamentalmente por el mercado alemán, mientras que los mercados suizos y estadounidense también mostraron avances notables y los italianos disminuyeron, aunque menos que el mes anterior.

Andalucía, con algo más de un millón de turistas, registró una subida del 6,1%, lo que se explica por la mayor afluencia de turistas alemanes y nórdicos, aunque también destaca el aumento en esta comunidad de rusos y suizos.

Canarias, en cuarta posición, registró una subida más acentuada que en los meses precedentes, un 6,1%, siendo los británicos y los franceses los mayores impulsores del crecimiento en agosto.

La Comunidad Valenciana cosechó una subida superior a la de los meses precedentes, con un 11,5%, mientras que la Comunidad de Madrid intensificó su caída con una bajada interanual del 22,2%, siendo los principales responsables los mercados de Italia y América Latina.

Suben los alquileres turísticos

Las llegadas por aeropuerto se incrementaron en agosto un 6,4% y por carretera, un 10,2%.

Los turistas alojados en hoteles, que representaron un 56% del total, subieron un 6,1% en agosto, mientras que en el alojamiento no hotelero destaca la subida de la vivienda alquilada, del un 15,1%.

Los turistas que viajan con paquete turístico aumentaron por segundo mes consecutivo dos dígitos, un 11,3% en agosto, mientras que los que no recurren al mismo, que representan el 71% del total, subieron un 5,6%

La noticia completa en el Diario Elmundo. http://www.elmundo.es/elmundo/2013/09/23/economia/1379922139.html

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Diez claves sobre el paro en agosto: ¿ha sido un buen dato?

El pasado agosto, aunque muy leve (solo en 31 personas), se produjo un descenso del desempleo. Un hito que no se lograba en ese mes desde el año 2000. Eso sí, este titular esconde también algunas sombras. Aquí las diez claves sobre este dato: Pinche sobre la lupa para ampliar 1) Suma seis meses seguidos con mejoras: con el retroceso de 31 personas de agosto en comparación con julio, el paro registrado acumula seis meses consecutivos con caídas, tras marcar máximos en febrero (cuando alcanzó los 5.040.222 desempleados). 

Es la primera caída durante un mes de agosto en 13 años. 2) Niveles de hace un año: este retroceso sitúa al mercado laboral en niveles similares a los del verano pasado. Mientras que este agosto la cifra total de parados era de 4.698.783, justo un año antes se situaba en 4.625.634. La temporada de primavera y verano es especialmente buena para el empleo, debido al tirón del turismo. En 2013 ha sido especialmente bueno el mes de junio, cuando se redujo el número de desempleados en casi 30.000 personas. 3) Se frena el incremento interanual: a pesar de que mes a mes reduce el número de parados, al compararse con un año antes las filas de Inem siguen engrosando personal. No obstante, el ritmo de incremento se ha frenado bastante. Al enfrentar agosto de 2012 con el de 2013, se percibe un aumento de 73.149 parados (un 1,58% más). 

Es el menor incremento interanual desde al menos 2009 y dista mucho del estirón del 43,44% de agosto de 2009 o del 8,28% con que se comenzó 2013. 4) Baja en 8 comunidades: Andalucía (con 4.674 parados menos), Asturias (932), Canarias (4.294), Cantabria (704), Castilla y León (360), Galicia (3.578), Navarra (254) y La Rioja (160) han visto cómo se han reducido el número de desempleados respecto a julio pasado. En cambio, sube en nueve, encabezadas por la Comunidad Valenciana (4.902) y Murcia (2.692) y bajó en ocho, especialmente en Andalucía (4.674) y Canarias (4.294). 

Resulta especialmente llamativo el comportamiento de Cataluña (con más de 11.000 desempleados menos), Canarias y Baleares que mejoraron su comportamiento en el mercado laboral respecto a agosto de 2012. 5) Empeora la contratación: a pesar de la reducción del paro, el número de contratos se ha deteriorado. En agosto se registraron 1.043.166 contratos nuevos, lo que supone un descenso de 628 (el 0,06%) con respecto al mismo mes de 2012. La contratación acumulada de los ocho primeros meses llegó a 9.285.453, lo que supone 44.050 contratos menos (0,47%) que en el mismo periodo del año pasado. 6) Alivio entre los jóvenes: el Ministerio de Empleo destaca especialmente la mejoría de la situación para los más jóvenes. 

Así, el desempleo de los jóvenes menores de 25 años se reduce en agosto en 9.199 personas (lo que representa un 2,21%) respecto a julio. 7) Sin efecto calendario el dato es mejor: al analizar la cifra de paro desestacionalizado (que es una estimación en la que se corrige la influencia del momento del año), se produjo una disminución mayor. 

En concreto, se registraron 13.700 parados menos, hasta un total de 4.870.215. Este comportamiento contrasta con los incrementos de los dos meses anteriores. 8) El campo y la construcción son los que tiran: por sectores, destaca el comportamiento de la agricultura (gracias a la temporada de recogida de la cosecha), donde el desempleo disminuye en 2.165 personas respecto a julio, y la construcción (verano es una buena época para realizar obras), con 2.165 parados menos. 

En cambio, aumenta en la industria (en 3.427 personas) y en los servicios (10.743), los dos sectores que en teoría tienen más fortaleza para impulsar la recuperación. 9) Baja la ocupación: el número de personas que está trabajando vuelve a caer en agosto, tras cinco meses al alza. Así, la Seguridad Social perdió 99.069 afiliados, hasta un total de 16.327.687 cotizantes. 

Según los expertos, este indicador es el termómetro más fiable para medir la evolución del mercado laboral. Este dato demuestra que, aunque ha bajado el número de parados, esto no se ha producido por la creación de empleo. Por lo que cabe hablar del 'efecto desánimo', que hace que muchos parados no se registren en las oficinas de empleo. 10) Medio millón de personas menos trabajando: en términos interanuales, la Seguridad Social acumula un descenso de 568.290 cotizantes (lo que supone un 3,3% menos).

Diez claves sobre el paro en agosto: ¿ha sido un buen dato?,Datos macroeconómicos, economía y política - Expansión.com

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Casero vs. inquilino, ¿quién debería pagar cada factura, tasa e impuesto?

• IBI, comunidad, basura, suministros, mantenimiento, seguros, averías, etc.
• La ley, muy ambigua, posibilita la libertad de pacto en todos los desembolsos
• Por lógica, el arrendatario tendría que abonar los cargos por el uso del piso
• Hay propietarios que ofertan rentas 'gancho' a las que después suman el IBI, 'un impuesto que grava la titularidad del inmueble', o los recibos de la comunidad
• 'Los arrendadores tienen que ser flexibles por la enorme oferta que existe'

Con el mercado del alquiler en auge al rebufo de la crisis, el tira y afloja entre caseros e inquilinos es continuo. Sobre todo, al decidir quién paga los múltiples gastos que conlleva la vivienda -la legislación da libertad de pacto entre las partes [Art. 20 de la Ley de Arrendamientos Urbanos]-. El Impuesto de Bienes Inmuebles (IBI), la cuota de la comunidad, la tasa de basuras, los seguros, la revisión de la caldera, la línea de teléfono fijo, etc. ¿A quién le corresponde hacer frente a cada desembolso?

Aunque en las negociaciones la voz cantante la lleva hoy el arrendatario, los propietarios -normalmente, con un buen producto y sin apreturas económicas- buscan sacar el mayor jugo a sus inmuebles y desviar el máximo número de facturas a nombre de su inquilino además de la renta mensual. Ante esta realidad, hay dos puntos de vista: el puramente jurídico, que permite cargar previo acuerdo todos los gastos para uno u otro lado; y el práctico, en el que prima el sentido de uso del inmueble.

Joaquín Garaulet, abogado de Cuatrecasas, Gonçalves Pereira, explica que en un contrato de arrendamiento cabe cualquier reparto de los gastos: "Nadie obliga al otro a firmar unas determinadas condiciones. Tanto el propietario como el inquilino pueden exigir en la negociación hasta que llegan a un punto de encuentro que ambos voluntariamente aceptan". Más práctico es David Caraballo, director comercial de Alquiler Seguro: "Cada gasto debe asignarse con un criterio, de propiedad o de uso, a cada una de las partes". Partiendo de estas dos bases, estos expertos analizan las principales facturas de una casa y quién debería pagarlas.

Recibos del IBI. | Óscar Monzón

IBI

"Corresponde a la propiedad, el obligado ante la Administración, pero puede pactarse que sea a cargo del arrendatario", afirma Garaulet. El abogado avisa de que a veces los caseros rebajan las rentas para hacer sus pisos más atractivos, pero luego en el contrato ponen este impuesto a los inquilinos. "Si fuera así", continúa, "el casero tiene quedeterminar por escrito el coste anual de esta partida en el contrato. Suele ser por cuenta de la propiedad. Grava la titularidad".

Caraballo aclara que el IBI "se paga por tener una propiedad y, evidentemente, es el propietario quien tiene que abonarlo, aunque la ley permite pactarlo". "Es un impuesto por tener un inmueble, no por su uso, y debe agravarse al casero", insiste. Su compañía, Alquiler Seguro, especializada en la intermediación en arrendamientos, desliga en sus contratos el IBI de las obligaciones de los arrendatarios. "A veces nos llega algún propietario que lo estaba pasando a su inquilino, pero al explicarle el criterio que aplicamos entienden que es un gasto que les corresponde pagar a ellos", señala.

Cuotas de la comunidad de vecinos

Un concepto menos claro que el del IBI. Aunque también puede pactarse,por lo general suele pagar también la propiedad. "El inquilino no tiene potestad, ni voz ni voto, en las reuniones de vecinos por lo que es una partida que no debería pagar. Sólo un porcentaje muy bajo de arrendatarios la abona. El propietario hace sus cálculos y suele incluirla en la renta mensual", comenta Caraballo. "También hay otros caseros que no la incluyen y la cobran aparte comercializando sus pisos a un bajo precio como estrategia comercial", advierte.

Garaulet, que defiende que los gastos de comunidad deberían ir al arrendatario, especifica que en el caso de que los pague el inquilino, la ley no permite que este desembolso se duplique durante los tres primeros años del contrato por encima de lo pactado. Es decir, si el incremento anual está fijado con el IPC y éste sube un 3%, el gasto de la comunidad no puede incrementarse por encima del 6% para el inquilino. Si este recibo se dispara por ejemplo por alguna derrama importante, el propietario debe hacerse cargo de la diferencia superior al 6%.

Tasa de basura

En este apartado no parece haber dudas entre los expertos consultados. La tasa de basura le corresponde pagarla al inquilino por ser "el sujeto que disfruta del piso", indica Garaulet. "Es el que hace el uso y se beneficia del servicio por lo que es quien tiene que responsabilizarse de su pago", declara Caraballo.

Contadores de consumo de luz. | G. Arroyo

Suministros básicos (luz, gas y agua, principalmente)

Quizá el más claro de todos los apartados de gastos, en el que no cabe debate entre ambas partes. A cargo del arrendatario. El comercial de Alquiler Seguro puntualiza incluso que si alguno de estos servicios se incluyen en el recibo de la comunidad -la calefacción sería el más habitual- y pueden desglosarse, lo justo es que se pase el gasto al inquilino. Caraballo opina, en este sentido, que "los propietarios deben mantener los servicios en alta ya que la vivienda debe arrendarse con un correcto funcionamiento".

Averías

"Las reparaciones necesarias para que la vivienda tenga las condiciones necesarias de habitabilidad son cosa del propietario, aunque la ley no dice nada al respecto", explica el abogado de Cuatrecasas, Gonçalves Pereira. De las pequeñas averías (bombillas, filtros de aceite, etc.) debe responsabilizarse el inquilino. Caraballo también afirma que "la ley es muy ambigua" en este punto, pero manifiesta que "las averías se abonan por el propietario si éstas afectan a desperfectos notables o elementos básicos del inmueble".

Mantenimiento de la caldera u otros

"Salvo que esté especificado en el contrato y se diga lo contrario o por mal uso del arrendatario, este desembolso debe hacerlo el casero", apunta Garaulet. "La caldera, la nevera, la lavadora, etc. debe mantenerlas en buen estado el casero si en el momento de la firma se ofrecen estos aparatos en la vivienda", ratifica Caraballo. "Toda vivienda necesita un mantenimiento y éste incluso puede repercutir en la renta a cobrar. Desde Alquiler Seguro calculamos que una mensualidad es lo se debe invertir anualmente en mejorar la vivienda alquilada", recomienda el comercial de Alquiler Seguro. "Mantener una casa en un estado idóneo, incluida la pintura, traerá un buen inquilino o ayudará a que no se marche el que estuviera", insiste.

Teléfono fijo en casa. | Carlos Díaz

Línea de teléfono fijo

"Lo que las partes acuerden, aunque si el arrendatario no la quiere ni la usa, el arrendador es el que debería pagarla. No puede obligar al inquilino a que la mantenga", aclara Garaulet. "El arrendatario tiene la obligación de abonar los suministros que contrate y, además, el derecho a contratarlos con la compañía suministradora que lo desee, en la mayoría de los casos cambiando la titularidad", confirma Caraballo.

Seguro de la vivienda

"Por lógica, si cubre el continente, le corresponde pagarlo a la propiedad", sostiene el experto de Cuatrecasas, Gonçalves Pereira. Según Caraballo, "el propietario debe hacerse cargo de los accidentes y averías que surjan a la vivienda y el inquilino es el que responde por los daños provocados por él". Por ello, Caraballo cree que el arrendatario podría contratar un seguro de responsabilidad civil que le cubrirá incidentes como dejarse las llaves dentro, inundación por grifo abierto o incluso incendios.

Seguro de pago

"También por sentido común debe pagarlo el arrendador porque es a él al que protege del impago. Cuestión distinta es que las partes acuerden en el contrato que lo asuma uno u otro. La ley no dice nada al respecto y, por lo tanto, dicho acuerdo es válido. Si no se ha pactado nada en el contrato, no se puede reclamar al arrendatario ya que no sería una obligación contractual", indica Garaulet. "Este concepto junto a otros como pueden ser el IBI o la comunidad deben ser agrupados por el casero y lanzar una oferta de su vivienda teniendo en cuenta los gastos", apunta el comercial de Alquiler Seguro.

Nuevos impuestos

"Habrá que ver qué establece la norma que fije el impuesto o tasa sobre el sujeto pasivo de los mismos y cuál es el hecho imponible. También, habría que mirar cómo está redactado el contrato", afirma Garaulet. En Madrid, la duda surgió hace unos años con la nueva tasa de basura. Entonces el Ayuntamiento informó de que debía correr a cargo del inquilino pese a que éste no lo tuviera estipulado sobre el papel. Pueden encontrarse puntos suspensivos en los contratos dando pie a que, si el órgano competente no aclara quién paga, las partes pacten a cargo del que corre el nuevo impuesto (si repercute a uno, al otro o a los dos a partes iguales).

Caraballo, al margen de la libertad de pacto que da la legislación a la hora de distribuir los desembolsos, cree que "los caseros tienen que ser flexibles y no imponer en los contratos obligaciones al inquilino que no le corresponderían y que se derivan del criterio de propiedad". Señala que existe una gran oferta -"se ha pasado de un 7% de viviendas en alquiler en 2010 a un 21%- y competencia en el mercado como para exigir desembolsos al arrendatario no relacionados con el consumo diario.

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