lunes, 26 de agosto de 2013

Los bancos y el alquiler, atajos para driblar el IVA en la compra de casa 'nueva'

Bloques de pisos nuevos del Santander que se venden fiscalmente como usados. | A. Heredia
Bloques de pisos nuevos del Santander que se venden fiscalmente como usados. | A. Heredia
  • Hacienda considera inmuebles de segunda mano los adjudicados y los pisos de obra nueva arrendados al menos dos años aunque no hayan sido transmitidos
  • El mercado está inundado de estas casas 'nuevas' con gravamen de usadas

Con el IVA normal que grava la compra de vivienda nueva en el 10% desde el 1 de enero de 2013 (antes, en el superreducido del 4%), acceder a una casa a estrenar supone el mayor esfuerzo impositivo que se recuerda. Sin embargo, el mercado inmobiliario actual ofrece dos atajos para regatear el IVA y pagar el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP) (normalmente, en el 7%-8%) en la adquisición de inmuebles que son prácticamente nuevos salvo sobre el papel: los bancos y el alquiler.
Por el primer atajo, el de los bancos, en la actualidad puede accederse a decenas de miles de pisos que se han adjudicado de obra nueva, pero que ante Hacienda se consideran de segunda mano y están sujetos, por lo tanto, al ITP, que fijan y cobran las comunidades autónomas. Esta fiscalidad se debe a que la Ley del IVA de 1992 dejaexentas de dicho impuesto a "las segundas y ulteriores entregas de edificaciones". Por lo tanto, el traspaso de las viviendas del promotor a la entidad financiera es el gravado por el IVA convirtiendo al inmueble tributariamente en usado -a pagar el ITP- en sus posteriores transacciones.
Muchos promotores han visto el alquiler como vía de escape a la crisis despojando a sus viviendas de la catería de nuevas
Esta 'intermediación' bancaria ya no requiere pagar el IVA y posibilita acceder a un piso en realidad nuevo. Es la vía más conocida para driblar este alto gravamen, pero no la única.El alquiler también puede despojar legalmente del IVA a inmuebles aparentemente a estrenar. Según la citada normativa que rige este impuesto desde hace más de dos décadas, un inmueble que haya estado arrendado sin opción a compra por su promotor durante dos o más años pierde la categoría de nuevo ante Hacienda pese a no haber sido objeto de ninguna transmisión y su comprador, siempre que no sea el inquilino durante ese periodo, deberá abonar el ITP.
En concreto, en este punto la ley dice que "no tendrá la consideración de primera entrega la realizada por el promotor después de la utilización ininterrumpida del inmueble por un plazo igual o superior a dos años por su propietario o por titulares de derechos reales de goce o disfrute o en virtud de contratos de arrendamiento sin opción de compra, salvo que el adquirente sea quien utilizó la edificación durante el referido plazo".
Esta realidad fiscal es a buen seguro desconocida por la mayoría, perocobra gran relevancia hoy con el mercado del alquiler inundado también por pisos de promotores que han visto en este régimen una vía de escape al parón de las compraventas. Pasado el temporal económico, estos profesionales, en la mayoría de los casos, volverán a apostar por el régimen que es su razón de ser, la propiedad, y sus inmuebles de obra nueva buscarán dueños en lugar de inquilinos que ya deberán abonar el ITP (si han estado arrendados dos o más años) en lugar del IVA.
Un cambio del impuesto que se traduce en miles de euros de ahorro
Un cambio del impuesto a pagar tratándose en realidad de vivienda prácticamente a estrenar que se traduce en varios miles de euros de ahorro. De este modo, en una compra de una casa 200.000 euros, el desembolso del IVA ascendería a 20.000 euros, mientras que el del ITP a 16.000 o 14.000 dependiendo de si la comunidad cobra el 7% u el 8%. Aunque también es cierto, como han adelantado los expertos, que esta diferencia porcentual acabará desapareciendo y las CCAA igualarán el ITP al IVA. La primera en hacerlo fue Galicia, que desde el 1 de marzo de 2013 ya cobra un 10% de ITP -con excepciones-, y le ha seguido yaCataluña, que ha igualado ambos gravámenes a partir del 1 de agosto, y Andalucía, que cobra desde un 8% a un 10% progresivamente.
Esta 'conversión' de vivienda nueva a usada vía banco(adjudicación a bajo precio) o alquiler, unido al hundimiento de las compraventas en general, ya estaría poniendo su granito de arena al desplome de los ingresos del Estado en la partida de IVA por compra de vivienda. Según los últimos datos de recaudación de la Agencia Tributaria, los hogares españoles tan sólo dedicaron 25.385 millones de euros a comprar casas a estrenar en 2012, muy lejos de la cifra de 84.890 millones de 2006. Cantidad también inferior a la de 2011 (29.599), 2010 (41.550), 2009 (45.329), etc. Hay que remontarse hasta 1998 para ver un dato similar (23.787)
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